观点网 又有两家房企在上海外环“争”起来了杨方策略。
在截至上周末最新一批楼盘过会名单中，合计11个楼盘、1099套房源相继入市。相较于前两周而言，整体一手房源供应量有所增加，接近二分之一的楼盘都由保利与金茂包揽。
据观点新媒体了解，这11个楼盘中，润雲金茂府与江湾金茂府两宗项目位于外环内，另有九宗项目处于外环外区域。
一条外环线的差距，实则道明了上海市内近期的住房政策—“825新政”。
数据来源：公开资料、观点指数整理
8月25日，上海正式发布楼市新政，涉及住房限购、公积金、住房信贷、住房税收等6项调整， 其中最受市场关注的，便是“符合条件的外环外不再限购”这一条。
据了解，符合上海购房条件的居民家庭在外环线以外区域购买新建商品住房或二手住房，不再限制套数。
因此杨方策略，本周开盘的多数项目都集中赶上了这一班政策车，也恰好对应上目前部分上海客户添置外环外新房的现实需求。
政策还提出，不再区分成年单身与家庭购房资质，成年单身人士按照居民家庭执行住房限购政策，不再区分“成年单身人士”及“家庭”概念，统一按照居民购房家庭政策执行。
值得注意的是，对缴存人购买二星级及以上新建绿色建筑住房的，公积金(含补充公积金)贷款额度上浮15%。
也就是说，该部分人群购置首套住房最高额度从160万元提至184万元，二套住房从130万元提至149.5万元。而缴存人购买上海新建预售商品住房，可按规定提取本人及配偶的公积金支付购房首付款。“又提又贷”不影响额度：提取公积金支付首付款后，不减少公积金贷款额度计算基数。
此外，非沪籍家庭购买的第一套住房暂免征收房产税；购买第二套及以上住房时，持《上海市居住证》连续满3年或积分达120分，首套房屋免征收房产税，则购买的第二套及以上住房在合并计算家庭全部住房面积后，给予人均60平方米的免税面积扣除，超过按面积征收。
“825新政”的出台，间接影响了当前上海新房市场的开盘热度，仅从上周入市的11宗项目来看，浦东、普陀、闵行、宝山、嘉定、奉贤、松江区域均有涉及，单价均在10万元/平方米以下。
在这其中，要属保利与金茂的入市项目数量最多。
值得注意的是，金茂即将加推的项目均位于外环内杨方策略，包括位于普陀的润雲金茂府、宝山淞南的江湾金茂府及金茂棠前项目。
润雲金茂府项目于2025年5月首开，推出88套叠墅房源，并于开盘半个小时内售罄。截至8月，该项目期间全盘去化率约达到80%，其中一、三批次房源开盘即罄。据观点新媒体了解，这次润雲金茂府是打算将剩余的32宗叠墅项目一次性放出。
不过，江湾金茂府整体去化率并不高。同在2025年5月，该项目首开推盘入市，放出192套房源，截至5月底仅售房源仅92套，去化率仅约48%。观点新媒体查询该楼盘的销售信息，目前项目合计放出292套房源，可售总套数72套，已售总套数220套，去化率约合75%。
宝山区域内还包括单价更低的金茂棠前，这宗项目的四批次房源放出前，实现了三开三售罄的成绩。虽然项目并非处于热门区域，但认筹率基本都高于150%：5月项目首开售罄，放出264套房源获380组认筹；6月再次以193%认筹率触发积分；于“825新政”之后，三批次加推放出160套房源获263组认筹，认筹率超过164%，备案均价5.38万元/平方米，成为“日光盘”。
有了前三次销售成绩铺垫，难怪金茂要在短时间内继续加开。
值得注意的是，保利与金茂相似，率先吃上了新政策的红利。
金茂棠前三批次开盘的同一天，同样位于外环外的闵行梅陇 “保利·海上印”三批次开盘，备案均价8.18万元/平方米，168套房源实现当日售罄，项目开盘认购率达到170%。
近期即将上新的11宗新盘中，保利将推出位于嘉定的保利虹桥和著五期、松江的保利西郊和熙三期，前者为高层，后者为洋房叠墅。
虹桥和著位于嘉定江桥板块上海虹桥国际社区内， 也就是外环外北虹桥区域中。今年1月首批入市241套房源，均价约合5.6万元/平方米，开盘去化率约70%；即将认购的五期均价稍有涨幅，来到5.75万元/平方米。
保利西郊和熙整体去化率则高于虹桥和著，首开去化率达到91%，这宗项目位于上海松江西郊区域，今年首次开盘放出共计191套房源，均价约5.35万/平方米，共计194组认购，未触发积分。
与保利项目单价相近的还有招商臻境二期，这宗位于浦东的项目于7月26日首开，均价6.86万元/平方米，开盘当日去化率78%；三批次项目将放出96套高层项目，均价约合6.62万元/平方米。
观点新媒体注意到，在过会的11宗新盘开发商中，不止保利、金茂、浦发等市场常客，还包括闵房集团。
2023年11月，本地房企闵房集团于闵行马桥拿下了一宗涉宅地块，总用地面积3.93万平方米，容积率1.05。据了解，项目坐落于旗忠板块，与佘山、东郊并列为上海三大别墅区，区域内集聚多宗容积率较低的地块，是上海主城区的低密墅区聚集地。
因此，闵房集团将该地块项目打造为尚园别墅项目，周边包括绿茶玫瑰园等低密度项目、安缦酒店、旗忠网球中心等设施。目前项目完成过会，即将放出186套别墅及14套人才公寓。
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